Критерии выбора коммерческой недвижимости

Для того чтобы коммерческая деятельность стала успешной, необходимо предпринимать целый комплекс разнообразных мероприятий. Подбор разных видов коммерческой недвижимости также входит в этот перечень.

 

Что такое коммерческая недвижимость? Определение.

Для начала важно разобраться, что входит в данное понятие. Итак, коммерческая недвижимость – это офисные, производственные, торговые, складские и прочие помещения, которые используются компанией в ходе активного ее функционирования. В общем-то, все объекты недвижимости можно условно поделить на жилые и коммерческие.

В нашей стране и жилая квартира может превратиться в офис. Именно поэтому современные застройщики используют опыт западных стран, где уже давно на первых этажах обычных домов на центральных улицах нет квартир. Здесь обустраиваются офисы, магазины, кафе.

 

Параметры выбора

В зависимости от специфики дальнейшего использования объект коммерческой недвижимости может выбираться по различным критериям.

 

Аренда или покупка

Обзавестись новым офисом можно двумя основными путями. Его можно приобрести или же арендовать. Решите, что подходит больше: арендованное помещение или коммерческая недвижимость в собственности.

Если ваш бизнес стабилен и не находится в стадии развития, то выбирайте покупку недвижимости.

Покупка потребует крупной суммы, зато в дальнейшем не придётся тратиться на переезды и думать о росте арендных ставок. А само помещение станет потенциальным залоговым активом. Но опять же повторимся выбирать этот вариант стоит только в том случае когда ваше дело «крепко стоит на ногах». Поскольку коммерческая недвижимость не может считаться высоколиквидным активом. То есть чтобы выйти обратно в кэш это большая удача.

Если бизнес активно развивается, то тут однозначно выбирайте аренду — помещение можно будет менять в зависимости от нужд компании.

 

Важные нюансы при покупке коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости — дело серьезное и требующее основательного подхода. И даже то, что у продавца все в порядке с документами, подтверждающими право собственности, не является гарантией отсутствия неприятных сюрпризов.

Какие обстоятельства стоит уточнить у продавца до момента перехода имущества «из рук в руки» и о чем следует упомянуть в договоре купли-продажи, расскажем ниже.

 

Сведения о долгах

Продавец не обязан погашать долги за коммунальные и иные услуги по эксплуатации, но об их наличии он обязан известить покупателя.

Но на слово верить в любом случае не стоит. Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Иначе можно оказаться перед неприятной обязанностью уплачивать долги предыдущего собственника в экстренном порядке, чтобы не допустить отключения, например, электроэнергии.

 

Если имущество — совместное

Приобретая имущество у ИП — физлица, состоящего в браке, убедитесь, что у продавца на руках имеется согласие супруга на отчуждение этого имущества. Иначе сделка может быть признана недействительной.

 

Сервитут и аренда

Озаботьтесь вопросом доступа к помещению, зданию или участку, где оно расположено. Если выяснится, что для того, чтобы попасть к своему помещению, нужно будет проходить или проезжать через объекты, принадлежащие третьим лицам, то может потребоваться оформление сервитута — специального ограниченного права, которое:

• является платным;
• подлежит регистрации в ЕГРН.

Поскольку сервитуты подлежат регистрации, информацию об их наличии можно запросить на сайте Росреестра самостоятельно. Услуга эта платная.

Переход права собственности на помещение не является основанием для прекращения аренды. И если запись о долгосрочной аренде можно найти в ЕГРН, то о краткосрочной можно узнать только когда арендатор в понедельник утром придет в ваше помещение и начнет раскладывать там свои вещи.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию о наличии аренды или сервитута.

 

Акт приема-передачи

Вне зависимости от того, коммерческую недвижимость приобретает покупатель или жилую, при передаче ее «из рук в руки» должен быть составлен акт приема-передачи (статья 556 ГК РФ). Акт должен быть оформлен как неотъемлемое приложение к договору купли-продажи и содержать в себе:

• договора (дата, номер);
• данные сторон;
• общие сведения о помещении: адрес, площадь, этажность и т.п. (скопируйте из договора);
• сведения о состоянии помещения на момент передачи (наличие коммуникаций, состояние стен, пола, проводки, наличие мебели, видимых дефектов и т.п.). В случае если имеются дефекты, и покупатель принимает помещение с ними, об этом также делается отметка.

Прием помещения с недостатками по акту приема-передачи не означает, что продавец освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

 

Важные нюансы аренды коммерческой недвижимости

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

 

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

 

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан не действительным.

 

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается не заключённым. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН. Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Стоит обратить внимание на то, что составные части помещения не могут быть объектом аренды. Как показала судебная практика
, не может быть заключён договор аренды стены или угла в торговом зале.

 

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

 

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

• определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
• доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
• оказание услуг арендатору;
• затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

 

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

1. Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
2. Пропишите возможность и порядок осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
3. Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
4. Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
5. Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
6. Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
7. Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных законом, иначе вам придётся платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин, по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
8. Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

 

Определяемся с расположением офиса.

Выбирайте расположение, отталкиваясь от цели. В помещение будут приходить клиенты? Тогда важны пешая доступность и наличие парковочных мест поблизости. Открываете склад? Ищите локацию, откуда удобно добираться в разные районы города. Не упускайте из виду ближайшие изменения в городской инфраструктуре. Может быть, на окраине откроют станцию метро и торговый комплекс, куда потянутся покупатели, а квартал в центре — перекопают и заставят строительными лесами на полгода. А ещё оцените перспективу соседства с конкурентами. Магазин авторской бижутерии лучше расположить в творческом квартале бок о бок с аналогичными шоу-румами, чем в спальном районе, где ювелирных нет.

 

Характеристики помещения

Кроме расположения, обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.

 

Как получить нужное помещение законно

Сразу арендовать или приобрести можно не любую понравившуюся недвижимость. Важно, чтобы помещение было законодательно пригодно к роду деятельности, которую вы планируете в нём вести, и соответствовало установленным нормам. Как общим — СанПиНам (санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам), так и специальным — для медучреждений, саун, организаций общественного питания и дошкольного образования.

Покупая помещение в жилом доме, загляните в Жилищный кодекс и проверьте, возможен ли при вашей деятельности перевод выбранного жилого помещения в нежилое. Закажите в лицензированной компании проект по переустройству помещения, если оно требуется.

Перед сделкой убедитесь, что перевод осуществлён правильно с точки зрения закона — собственник согласовал это с жильцами дома, в помещение подведены все коммуникации и оборудован отдельный вход. Арендуя или покупая помещение в новостройке, ищите в проектной документации пометку «помещение без конкретной технологии»: это значит, что использовать пространство можно как угодно.

Согласуйте с арендодателем цели использования помещения, возможность переоборудования и перепланировки. Все изменения в договоре зафиксируйте в письменном виде.

На всякий случай изучите также планы городской администрации. Возможно, помещение находится в доме, попавшем в программу реновации, или на улице, где запрещено ставить летние веранды

 

Как разоблачить обман

Заключая сделку, убедитесь, что покупаете или арендуете помещение у человека, который имеет право вести переговоры и подписывать документы. Если это не собственник, запросите у него доверенность. Если собственник недавно сменился, удостоверьтесь, что смена владельца произошла законно, и у сторон нет претензий друг к другу.

Тщательно проверяйте документы: разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию — для новостроек, разрешение на реконструкцию — для любых помещений, свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи, паспортные и другие данные собственника или доверенного лица.

Цена ошибки в случае коммерческой недвижимости ещё выше, чем жилой — на кону развитие бизнеса. Чем ответственнее вы подойдёте к поиску помещения, тем меньше рисков для компании.

 

Лучший вариант сделок с коммерческой недвижимостью — через агентство

Логично предположить, что любые сделки, будь-то купля-продажа или аренда, осуществляются при участии посредника. На Западе эта практика является нормальной. В нашей стране участники рынка по-прежнему стараются экономить на оплате комиссионных риелтору, и надеются приобрести или арендовать коммерческую недвижимость напрямую. При этом риск сотрудничества с мошенниками повышается во много раз. К тому же бизнесмену необходимо будет тратить очень много времени на подбор достойных вариантов, что не всегда возможно, учитывая необходимость осуществления основной деятельности.

Это означает лишь то, что поиск помещения под офис или склад следует осуществлять после подписания соответствующего договора с риелтором https://www.mall-consulting.ru/. Тот сможет подобрать только те варианты, которые покажутся вам особо интересными и привлекательными.